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Bauvorschriften

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Bauvorschriften

Du hast den Traum von einem eigenen, großartigen Haus. Nun ist Dir sicher bewusst, dass Du nicht einfach anfangen kannst, Dein Haus irgendwo zu bauen. In Deutschland muss nämlich jeder, der vorhat, ein Haus zu bauen, gewisse Bauvorschriften befolgen. Und was ist überhaupt eine Grundstücksteilung? Diese ganzen Vorschriften können Dich jedoch in den Wahnsinn treiben. Das muss nicht sein! Dieser Artikel soll Dir dabei helfen, einen Überblick über die Bauvorschriften zu bekommen.

Es fängt schon beim Grundstück an

Kurz gesagt: Du kannst nicht jedes Grundstück einfach bebauen. Um überhaupt festzustellen, ob Dein Grundstück an sich theoretisch bebaut werden könnte, kannst Du Dich an einen Architekten in Deinem Ort oder direkt an die Baubehörde oder die Gemeinde wenden.

Am besten stehen die Chancen, wenn Du Dir ein Grundstück aussuchst, dass bereits im Bebauungsplan Deiner Kommune befindet. Dieser Plan gibt im Grunde genommen nur Aufschluss darüber, welche Grundstücke frei sind und ob diese von Privatpersonen bebaut werden dürfen.

Es kann natürlich auch sein, dass Deine Kommune nicht einmal über einen Bauplan verfügt. Nichtsdestotrotz müssen die Grenzen der Kommune festgelegt worden sein. Befindet sich Dein Wunsch-Grundstück innerhalb dieser Grenzen, kannst Du theoretisch darauf bauen. Das Bauen ist nur theoretisch möglich, da noch weitere Elemente entscheidend sind. Zum Beispiel kann die Bauordnung Deines Bundeslands das Bebauen verhindern.

Manche Grundstücke liegen leider auch eher in Randgebieten eines Orts. Dementsprechend ist es oft schwer oder nicht einmal möglich, zu bestimmen, ob das Grundstück wirklich zu Deiner Kommune gehört. Essenziell ist beispielsweise die Wichtigkeit der Umgebung, in der sich das Grundstück befindet. Wenn sich in der Nähe viele Supermärkte oder andere, wichtige Institutionen befinden, kann argumentiert werden, dass das Grundstück zu einer gewissen Kommune gehört.

Besonders schwierig wird es, ein Grundstück zu erwerben, wenn es keinem Ortsteil zugeordnet werden kann oder nicht im Bauplan steht. Du musst Dich aber nicht direkt von Deinem Grundstück verabschieden, denn steht ein anderes Gebäude darauf, dessen Sanierung beispielsweise teurer als ein Neubau wäre oder es durch einen Brand beschädigt wurde, darf ein neues Gebäude gebaut werden.

Der Bauplan entscheidet nicht allein

Hast Du erstmal sichergestellt, dass das Bauen auf Deinem Grundstück theoretisch möglich wäre, stehst Du vor einem weiteren Problem: Grundbuch sowie Bau- und Altlasten. Das Grundbuch gründlich zu lesen, ist essenziell. So erfährst Du nämlich mehr darüber, wer überhaupt ein Recht auf Teile Deines Grundstücks hat. Das kann bedeuten, dass beispielsweise bereits jemand ein Wohnrecht besitzt und es irgendwann für sich beanspruchen könnte.

Bei den Baulasten geht es primär darum, dass Du Auskunft darüber bekommst, welche Verpflichtungen Du als Grundstückbesitzer dann gegenüber Deiner lokalen Baubehörde hättest. Altlasten hingegen beziehen sich auf den Boden Deines Grundstücks. Es kann durchaus sein, dass sich in diesem zum Beispiel Chemikalien befinden. All diese Dinge können eine wichtige Rolle für die Kosten Deines Bauprojekts spielen.

Hast Du auf alle diese Dinge einen Blick geworfen, kannst Du Dir über die Gestaltung Deines Grundstücks Gedanken machen. Hierbei bist Du jedoch auch wieder oftmals sehr stark eingeschränkt. Deine Stadt oder Kommune verfügt meist über einen Bebauungsplan, in dem geregelt ist, wie genau das Gebäude, das Du bauen willst, aussehen darf. Dabei geht es beispielsweise um die erlaubten Dachformen, die Farbe Deiner Fassade, die Art des Gebäudes und vieles mehr. Hierbei können keine Allgemeinaussagen getroffen werden, denn in jedem Bundesland gelten andere Regeln. Wenn Du dem Bauamt dann einen genauen Plan Deines Gebäudes vorlegst, der mit allen Regelungen konform ist, bekommst Du Deine Baugenehmigung.

Gibt es jedoch keinen Bebauungsplan, hast Du trotzdem die Möglichkeit, herauszufinden, ob Dein Gebäude auf das Grundstück gebaut werden darf. Du kannst bei der Baubehörde eine Bauvoranfrage stellen. Bei einer solchen Bauvoranfrage gibst Du der Baubehörde alle technischen und strukturellen Informationen über Dein Gebäude. Es gilt: es kann nicht detailliert genug sein! Wird diese Bauvoranfrage genehmigt, kannst Du diese vorlegen, wenn Du eine Baugenehmigung beantragst.

Auch die Umwelt spielt beim Bau eine Rolle

In Deutschland gibt es bundesweit Regelungen für beispielsweise die Dämmung eines Gebäudes sowie seine Heizungen. Diese Regelungen werden von der Energiesparverordnung festgelegt. Es geht dabei also um die Energieeffizienz Deines Gebäudes. Am besten planst Du Dein Haus immer so, dass es am energieeffizientesten ist und auch noch in den nächsten Jahren auch noch weiterhin den Standards entspricht. So bist Du auf der sicheren Seite und kannst Du Deine Energiekosten senken und den Wert Deines Hauses steigern kannst.

Die Bauabnahme

Die Bauabnahme ist unentbehrlich, um noch einmal zu überprüfen, dass Du alle Bauvorschriften eingehalten hast. Hast Du ein Bauunternehmen beauftragt, bestätigst Du mit der Bauabnahme auch, dass dieses alle Leistungen erbracht hat. Am besten machst Du sogar kleinere Bauabnahmen zwischendurch, um immer den Überblick über die Leistungen zu behalten und die Kontrolle zu wahren.

Ein besonderer Fall: die Grundstücksteilung

Willst Du Dein Grundstück teilen, musst Du eine Zerlegungsmessung durchführen lassen. Das ist auch dann der Fall, wenn Dein Grundstück bereits bebaut worden ist. Eine Grundstücksteilung ist auf deswegen genehmigungspflichtig, weil Dein Grundstück im Grundbuch Deiner Kommune steht. Jeder Teil eines Grundstücks bekommt eine eigene Nummer. Du kannst Dir nun vorstellen, dass es chaotisch werden kann, wenn Du Dein Grundstück zerlegst, ohne es im Grundbuch vermerkt zu haben.

Um überhaupt eine Zerlegungsmessung durchführen lassen zu können, solltest Du am besten bereits mit Deinem lokalen Bauamt gesprochen haben. Das heißt, Du weißt, dass Dein Gebäude genau so, wie Du es Dir vorstellst, gebaut werden kann.

Kommt es dann zur Zerlegungsmessung, richtet sich das Bauamt an dem Liegenschaftskataster. Ein Liegenschaftskataster bezieht sich nur auf die Zeichnungen und Entwürfe Deines Grundstücks samt Lage, die dem Bauamt vorliegen. Nun müssen neue Koordinaten bestimmt werden, damit neue Grenzpunkte – also quasi Grenzen Deines Grundstückes – festgelegt werden können.

Erst dann wird vor Ort gemessen. Die festgelegten Grenzpunkte werden noch einmal auf Richtigkeit überprüft und mit dem Kataster verglichen. Stimmt alles, werden die Grenzen mithilfe von Grenzsteinen oder auch Bolzen markiert. Anschließend werden die neuen Koordinaten und Daten an ein Vermessungsbüro geleitet. Im Anschluss an dieses Prozedere bekommst Du ein Exemplar des neuen Liegenschaftskatasters zugesendet und musst überprüfen. Erst danach ist die Grundstücksteilung rechtskräftig, da sie im Grundbuch bzw. dem dort vorhandenen Liegenschaftskatasters hinterlegt ist.

Welche Vorgaben gibt es?

Zuerst einmal musst Du die Grundstücksteilung immer beim Bauamt absegnen lassen. Ist die Zerlegungsmessung dort im Grundbuch dokumentiert, ist die Grundstücksteilung rechtskräftig und Du kannst Dich zurücklehnen.

Zudem musst Du immer darauf achten, dass die Bauaufsichtsbehörde die ausreichenden Genehmigungen im Hinblick auf das Bauen oder die Grundstücksteilung erteilt hat. Du darfst niemals anfangen, Grundstücksteile zu bebauen, bevor weder die Zerlegungsmessung durchgeführt wurde noch die Baugenehmigung vorliegt.

Was eine Grundstücksteilung verhindern könnte, ist der Bebauungsplan Deiner Kommune. Deine Kommune hat immer etwas wie grobe Vorstellungen von dem Gebäude, das auf dem Grundstück stehen darf. Hierbei spielen beispielsweise die Farbe oder das Dach eine große Rolle.

Es gibt vielerlei Dinge zu beachten

Auch wenn Dich die verschiedenen Vorschriften und Co. vielleicht im ersten Moment erschlagen, ist der gesamte Prozess nicht so schwierig, wie er scheint. Du solltest immer in engem Kontakt mit Deinem Bauamt stehen, um sicherzustellen, dass Dein Wunsch-Grundstück bebaubar ist und Du eine Baugenehmigung bekommst. Für Letzteres solltest Du vor allem die Energieeffizienz Deines Hauses sowie den Bebauungsplan Deiner Kommune beachten. Auch im Hinblick auf die Grundstücksteilung solltest Du alles über das Bauamt regeln und erst mit dem Bau beginnen, wenn Du die nötigen Genehmigungen hast.