Erbimmobilie in Österreich: Diese Optionen haben Erben

Wer eine Immobilie erbt, steht neben der persönlichen Trauer schnell vor ganz praktischen Fragen. Verkaufen, einziehen oder doch lieber vermieten? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab – der Lage des Objekts, der eigenen Lebenssituation und nicht zuletzt von steuerlichen Rahmenbedingungen.

Vom Erbfall zum Eigentum: Was rechtlich passiert

In Österreich geht eine Immobilie entweder nach der gesetzlichen Erbfolge oder laut Testament an die Erben über. Am Ende des Verlassenschaftsverfahrens steht der sogenannte Einantwortungsbeschluss, mit dem das Eigentum offiziell wechselt. Innerhalb eines Jahres sollte die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Wer den Nachlass ablehnen möchte, etwa weil Schulden den Immobilienwert übersteigen, hat dafür eine gerichtlich gesetzte Frist. Solange die Eigentumsverhältnisse ungeklärt bleiben, empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung durch einen Notar oder Rechtsanwalt.

Drei Wege für die geerbte Immobilie

Je nach Ausgangslage kommen unterschiedliche Varianten infrage. Die Entscheidung sollte sachlich getroffen werden – auch wenn das bei einem Elternhaus naturgemäß schwerfällt.

Ein Verkauf bringt Klarheit

Erben, die bereits ein Zuhause haben oder in einer anderen Region leben, greifen häufig zur naheliegendsten Lösung: dem Verkauf. Er schafft finanziellen Spielraum und erspart laufende Kosten für Instandhaltung oder Verwaltung. Leben die Erben beispielsweise bewusst eher ländlich und erben eine Immobilie in der Hauptstadt, können sie das Haus verkaufen in Wien. Hierfür gibt es diverse Anbieter, die Rundum-Services von der ersten Preiseinschätzung bis hin zum Notartermin übernehmen. Haben mehrere Personen gemeinsam geerbt, sorgt ein Verkauf zusätzlich für eine klare Aufteilung des Erlöses.

Einziehen als dauerhafte Lösung

Liegt die Immobilie in einer attraktiven Gegend und passt sie zur eigenen Lebensplanung, lohnt sich der Einzug. Künftige Mietkosten fallen weg. Unter bestimmten Voraussetzungen greift bei einem späteren Verkauf sogar die Hauptwohnsitzbefreiung. Ältere Häuser bringen allerdings häufig Sanierungsbedarf mit – Heizung, Elektrik oder das Dach sollten vor dem Einzug ehrlich begutachtet werden.

Vermietung als Einnahmequelle

Wer die Immobilie behalten, aber nicht selbst bewohnen möchte, kann auf Mieteinnahmen setzen. In gefragten Lagen rechnet sich das langfristig. Allerdings bringt die Vermieterrolle Pflichten mit sich: Instandhaltung, Verwaltung und die Einhaltung mietrechtlicher Vorgaben beanspruchen Zeit. Ohne die Bereitschaft, sich regelmäßig um das Objekt zu kümmern, gerät die Vermietung schnell zur Belastung.

Steuern bei geerbten Immobilien

Seit August 2008 gibt es in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr. Trotzdem fallen bei der Übertragung Abgaben an. Die Grunderwerbsteuer wird nach einem Stufentarif berechnet: 0,5 Prozent auf die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent auf die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent auf alles darüber. Dazu kommt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent.

Beim späteren Verkauf fällt die Immobilienertragsteuer von 30 Prozent auf den Gewinn an.

Ausgenommen sind Fälle, in denen die Hauptwohnsitzbefreiung greift – etwa wenn die Immobilie ab dem Erwerb mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Alternativ genügt es, dass sie in fünf der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf den Lebensmittelpunkt darstellte. Für Erben zählen dabei auch Zeiten als Mitbewohner im Elternhaus. Die Wirtschaftskammer erläutert diese Regelung anhand konkreter Beispiele in einem Überblick zu den Steuerfolgen privater Immobilienverkäufe.

Tipp: Sämtliche Rechnungen und Belege zu Anschaffung, Umbau oder Sanierung aufbewahren – sie beeinflussen bei einem späteren Verkauf die Steuerberechnung.

Typische Stolperfallen und wie sie sich umgehen lassen

Einige Fehler tauchen bei Erbimmobilien immer wieder auf:

• Zu langes Zögern treibt die laufenden Kosten in die Höhe, ohne dass sich die Ausgangslage verbessert.

• Ohne eine aktuelle Wertermittlung wird der Preis leicht falsch angesetzt. Welche Preisfaktoren bei der Immobilienbewertung tatsächlich zählen, zeigt unser Ratgeber von immoextra.at.

• Emotionale Bindung ans Elternhaus trübt mitunter den Blick auf die wirtschaftliche Realität.

• Renovierungskosten und laufende Abgaben werden bei der Kalkulation regelmäßig unterschätzt.

Bei Erbengemeinschaften lohnt es sich, frühzeitig ein gemeinsames Vorgehen abzustimmen. Uneinigkeit verzögert jede Option – ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung.